Вопросы приватизации служебного жилья в Москве. Судебная практика.

Специализированное жилье- это жилые помещения, режим предоставления и пользования которым отличается от обычного жилья, предоставляемого по договору социального найма. К специализированному жилью относится служебное жилье, общежития, маневренный жилой фонд (предоставляемый на время, например, проживания граждан, в доме которых проводится капитальный ремонт), временный фонд (для беженцев, вынужденных переселенцев), жилищный фонд системы социального обслуживания (дома престарелых, хосписы).

Наиболее распространенные виды специализированных жилых помещений - это общежития и служебное жилье. В таких помещениях проживают миллионы граждан, поэтому вопросы пользования такими помещениями для многих являются насущными.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Вопрос приватизации служебного жилья решается законодательством по-разному.

Служебные жилые помещения согласно закону приватизации не подлежат (без согласия собственника). Однако после 1 марта 2005 года многие служебные помещения поменяли свой статус. Для того, чтобы считаться служебным, жилое помещение должно быть внесено в специальный реестр. Работа по внесению таких помещений в реестр по всей стране еще не закончена, и статус многих, ранее являвшихся служебными, жилых помещений, в настоящее время неясен. Очень часто такие помещения передаются на баланс города, что автоматически превращает их в жилье социального фонда, то есть жилье, подлежащее приватизации. Поэтому если вы проживаете в квартире, предоставленной когда-то в качестве служебной, нелишне будет выяснить ее теперешний статус.

Наниматели служебного жилья, желающие его приватизировать, часто обращаются к юристам с просьбой помочь «расслужебить» квартиру. Конечно, такого понятия законодательство не содержит. Обычно под этим термином понимается возможность заключить вместо договора служебного найма договор социального найма, что дает гражданам приватизировать квартиру, бывшую ранее служебной.

Как можно это сделать?

Самое простое- это получить согласие собственника служебного жилья на его приватизацию. Но это процесс непредсказуемый, поэтому согласия можно дожидаться дол тех пор, пока и сам срок приватизации, установленный законом, не закончится.

Второй способ (действующий в Москве) подходит для тех, кто проработал в организации, предоставившей жилье, более 10 лет.

То же правило действует, если граждане проработали менее 10 лет, но имеется одно из следующих условий:

1) увольнения работника органа государственной власти или организации (предприятия), которому жилое помещение было предоставлено на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, в связи с выходом его на пенсию по старости;

2) получения работником, которому жилое помещение было предоставлено на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, инвалидности I и II групп, которая наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя или профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей;

3) смерти работника органа государственной власти или организации (предприятия), которому жилое помещение было предоставлено на условиях субаренды или в качестве служебного жилого помещения;

4) увольнения работника органа государственной власти или организации (предприятия) в связи с ликвидацией этого органа государственной власти или организации (предприятия) либо по сокращению численности или штата работников.

Можно говорить о сложившейся судебной практике по приватизации служебного жилья в городе Москве. История этого вопроса довольно интересна.

В соответствии с п. 1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП (ред. от 26.04.2011)

"О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений"

1. С гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных им на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, проработавшими в организациях (предприятиях), предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет, заключаются на занимаемые ими жилые помещения:

1.1. Договоры социального найма в случае, если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, не превышает размеры площади жилого помещения, указанные в статье 20 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".

1.2. Договоры купли-продажи с рассрочкой платежа или с использованием ипотечного жилищного кредитования по ценам, установленным правовыми актами города Москвы, в случае, если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, превышает размеры площади жилого помещения, указанные в п 1.1 настоящего Положения, но не более одной комнаты на каждого члена семьи согласно статье 33 и статье 35 указанного Закона города Москвы.

В случае отказа граждан от выкупа занимаемых жилых помещений предлагаются другие жилые помещения, размеры площади которых соответствуют статье 20 указанного Закона города Москвы, для заключения договоров социального найма в соответствии с пунктом 2 настоящего Положения.

На основании изложенного выше положения закона граждане обращаются в департамент жилищной политики города Москвы в заявлением о приватизации полученного ими (или их членами семьи) служебного жилья. Однако нередки отказы Департамента на том основании, что семья обеспечена жильем свыше нормы предоставления. При этом Департамент жилищной политики города Москвы ссылается на п. 1.1. Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП "О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений", поскольку именно этот пункт вводит ограничения , ссылаясь на ст. 20 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".

В соответствии с указанной двадцатой статьей ( а именно пунктами 4, 6)

Площадь жилого помещения, подлежащего предоставлению гражданам, совместно принятым на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ решением уполномоченного органа власти города Москвы, определяется как произведение количества заявителей по данному решению и нормы предоставления на одного человека. При этом заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. В состав заявителей включаются проживающие совместно с ними их несовершеннолетние дети, родившиеся после подачи заявления, а также граждане, принятые на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, постоянно проживающие по этому же адресу и включенные в установленном порядке в состав этого же учетного дела.

Вследствие конструктивных особенностей жилых помещений, предоставляемых гражданам, состоящим на жилищном учете, направляемых на реализацию городских жилищных программ, размер площади жилого помещения.. не может быть более чем:

1) на семью, состоящую из супругов, - однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;

2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, - двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;

3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, - двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;

4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, - трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;

5) на семью из четырех и более граждан - жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).

Таким образом, если супруги, например, получили когда-то двухкомнатную квартиру общей площадью 36 кв.м., то заключить на эту квартиру договор социального найма им не разрешит Департамент жилищной политики города Москвы, поскольку супругам положена квартира хоть и до 44 кв.м., но однокомнатная.

Между тем Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ по административным делам от 17.04.2013 г. N 5-АПГ13-8 признан противоречащим федеральному законодательству и не действующим с момента вынесения решения пункт 1.1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 года N 711-ПП "О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений" (в редакции постановления Правительства Москвы от 26.04.2011 года N 158-ПП).

Как установлено Верховным Судом РФ, при изменении режима жилого помещения оформление (заключение) договора социального найма на жилое помещение с гражданами, проживающими в таком жилом помещении, само по себе не свидетельствует о предоставлении другого жилого помещения и не влечет изменения предмета договора.

Также, как указал Верховный Суд РФ, анализ положений статей 50 - 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающих основания, условия и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, позволяют сделать вывод, что такой критерий как норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, применяется в случае, когда объектом жилищных прав являются жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма из числа свободных жилых помещений, а не уже занятые гражданами на законных основаниях, в том числе в соответствии с нормативами предоставления на момент их вселения в эти жилые помещения.

Действующее законодательство с учетом Определения Судебной коллегии Верховного Суда РФ по административным делам от 17.04.2013 года предусматривает для граждан, проживающих в жилых помещениях, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных им в качестве служебных жилых помещений, для заключения договора социального найма лишь одно условие - стаж работы в организации (предприятии), предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет.

Именно с таким судебным делом пришлось столкнуться автору этой статьи.

К нам обратилась супружеская пара, которая получила отказ в заключении договора социального найма на служебную квартиру, несмотря на то, что супруг, получивший когда-то эту квартиру в качестве служебной, проработал в организациях города Москвы почти 20 лет. Основанием для отказа явилось именно то, что занимаемая ими квартира является двухкомнатной.

Мы обратились в Кунцевский районный суд города Москвы с иском об обязании Департамента жилищной политики и жилого фонда города Москвы заключить с нами договора социального найма. Однако решением суда в иске было отказано.

Мы не согласились с этим решением и обжаловали его в Московский городской суд. Апелляционным определением решение Кунцевского суда было отменено, наши требования- удовлетворены.

Судья: Заковоротный В.И.

Дело №33- 13215

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2014 г.

г.Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Расторгуевой Н.С.,

судей Севастьяновой Н.Ю. и Харитонова Д.М.,

при секретаре Агальцовой О.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционным жалобам представителя истца А. – Кузнецовой П.В. на решение Кунцевского районного суда г.Москвы от 17 декабря 2013 г., которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований А. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы о признании права на заключение договора социального найма отказать.

УСТАНОВИЛА:

А. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы о возложении обязанности заключить с ним и его семьёй договор социального найма жилого помещения на двухкомнатную квартиру по адресу: ***.

Требования мотивированы тем, что на основании распоряжения Исполнительного комитета Кунцевского районного Совета народных депутатов от 9 марта 1983 г. №8/11 спорное жилое помещение было предоставлено истцу и его семье в составе трех человек: истец, его супруга А.З. и дочь А.А., в качестве служебного жилья, в связи с работой истца в Аварийной службе РЖУ Кунцевского района. В данной организации истец проработал 24 года, с 1979 г. по 2003 г., уволен по сокращению штатов из правопреемника Аварийной службы РЖУ Кунцевского района – Аварийно-ремонтное предприятие «Кунцево». В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. №711-ПП истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним и его супругой договора социального найма жилого помещения на спорную двухкомнатную квартиру, однако ответчик письмом от 4 апреля 2013 г. отказал истцу, указав, что истцу может быть предоставлено только право выкупа.

Истец считает незаконным отказ ответчика в заключении договора социального найма на жилое помещение, поскольку согласно п.1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. №711-ПП, истец более 10 лет проработал в организации, предоставившей жилое помещение в качестве служебного.

В судебное заседание истец А. не явился, о слушании дела извещен, его представитель Кузнецова П.В. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы – Захаров А.А. возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве, суду пояснил, что спорное жилое помещение не исключено из специализированного жилищного фонда, пункт 1.1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы признан противоречащим федеральному законодательству и недействующим.

Третьи лица З.А., Э.А. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное представителем истца А. - Кузнецовой П.В. по мотивам незаконности и необоснованности.

В апелляционных жалобах оспаривается вывод суда об отсутствии оснований для заключения с истцом договора социального найма на спорное жилое помещение. Указывается, что истец с супругой обеспечен жилой площадью менее нормы предоставления, истец проработал в организации, предоставившей ему спорное служебное жилое помещение, более 10 лет, что является основанием для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Учитывая приведенные положения части 1 статьи 327-1 ГПК РФ, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя истца А. - Кузнецовой П.В., поддержавшей доводы апелляционных жалоб, представителя ответчика Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы – Захарова А.А., полагавшего решение суда законным, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Исполнительного комитета Кунцевского районного Совета народных депутатов от 9 марта 1983 г. №8/11 спорное жилое помещение было предоставлено истцу и его семье в составе трех человек: истец, его супруга А.З. и дочь А.А., в качестве служебного жилья, в связи с работой истца в Аварийной службе РЖУ Кунцевского района. В данной организации истец проработал 24 года, с 1979 г. по 2003 г., уволен по сокращению штатов из правопреемника Аварийной службы РЖУ Кунцевского района – Аварийно-ремонтное предприятие «Кунцево». На момент рассмотрения дела судом спорное жилое помещение является муниципальным и относится к специализированному жилищному фонду г.Москвы. Указанные обстоятельства ответчик не оспариваются.

Истец дважды обращался к ответчику с заявлениями о заключении с ним договора социального найма на жилое помещение, предоставленное по служебному ордеру, однако ответчик в своём ответе от 4 апреля 2013 г.отказал в этом по тем мотивам, что площадь служебного жилого помещения превышает норму предоставления, а также что спорное жилое помещение не исключено из числа служебных.

В соответствии с пунктом 1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. №711-ПП, с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных им на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, проработавшими в организациях (предприятиях), предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет, заключаются на занимаемые ими жилые помещения.

При этом в пункте 1.1 названного Положения предусматривалась возможность заключения договора социального найма только в случае, если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, не превышает размеры площади жилого помещения, указанные в статье 20 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".

Однако указанный пункт 1.1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ по административным делам от 17 апреля 2013 г. №5-АПГ13-8 признан противоречащим федеральному законодательству и не действующим с момента вынесения решения.

При этом в своём определении Судебная коллегия Верховного Суда РФ по административным делам указала, что анализ положений статей 50 - 59 Жилищного кодекса РФ, устанавливающих основания, условия и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, позволяют сделать вывод, что такой критерий как норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, применяется в случае, когда объектом жилищных прав являются жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма из числа свободных жилых помещений, а не уже занятые гражданами на законных основаниях, в том числе в соответствии с нормативами предоставления на момент их вселения в эти жилые помещения. Соответственно обеспеченность жилыми помещениями более нормы предоставления площади жилого помещения, установленной статьёй 20 Закона города Москвы №29, не влияет на заключение договора социального найма на жилое помещение, предоставленное ранее по служебному ордеру и занимаемое на законных основаниях.

Также не является основанием для отказа в заключении договора социального найма то обстоятельство, что спорное жилое помещение отнесено к специализированному жилищному фонду г.Москвы. В соответствии с пунктом 3 приложения №3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. №3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", а также статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", жилищный фонд, находящийся в управлении местной администрации, в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, отнесены к муниципальной собственности, что предполагает применение к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежития, служебных помещений и переданных в ведение органов местного самоуправления, норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Таким образом, жилые помещения при передаче в муниципальную собственность утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При таких обстоятельствах и на основании пункта 1 Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. №711-ПП, условием для заключения договора социального найма в отношении жилого помещения, предоставленного в качестве служебного, является наличие стажа работы в организации, предоставившей жилое помещение, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет.

Поскольку истец проработал в организации, предоставившей спорное жилое помещение в качестве служебного, более 10 лет, имеются основания для заключения с истцом и членом его семьи супругой А.З. договора социального найма жилого помещения на спорную двухкомнатную квартиру.

Вследствие этого решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований нельзя признать законным, оно подлежит отмене, ввиду неправильного применения норм материального права. Судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение, которым возложить на ответчика обязанность заключить с истцом и его супругой А.З. договор социального найма жилого помещения на спорную двухкомнатную квартиру.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Отменить решение Кунцевского районного суда г.Москвы от 17 декабря 2013 г. и принять по делу новое решение:

- возложить на Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы обязанность заключить с А. и А.З. договор социального найма жилого помещения на двухкомнатную квартиру по адресу: ***.

Председательствующий

Судьи:

Полезная литература:

1) "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ

2) Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"

3) Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ по административным делам от 17.04.2013 г. N 5-АПГ13-8 .

4) Положение о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 года N 711-ПП "О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений" (в редакции постановления Правительства Москвы от 26.04.2011 года N 158-ПП).

5) Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу N 11-26875;

6) Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2013 по делу N 11-37726;

7) Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2013 по делу N 11-29226;

8) Апелляционное определение Московского городского суда от 06.09.2013 по делу N 11-25424

Статья опубликована в журнале "Жилищное право" № 08 за 2014 год.

Жилье в Москве

Физическим лицам

Антикоррупция

Бесплатный Адвокат

Юридическим лицам

Собственный бизнес

Наша практика

Правозащита

Экзамен на Судью