8(495)724-97-68,724-96-78
Реновация: Закон принят во втором чтении

   Государственная Дума Российской Федерации приняла  9 июня 2017 года во втором чтении законопроект о реновации (Проект № 120505-7). 

   При этом 17 страниц законопроекта превратились в 47, так что поправки внесены весьма существенные и в большом количестве.

   Нас особо интересуют поправки, касающиеся обеспечения прав граждан.

   Что же это за поправки?

   1. Наконец-то в закон внесено определение реновации, а это «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства» Как видим, об определенности и речи нет. Реновация, получается, это реновация. Придется опять руководствоваться иными законами, в которых понятию реновации дается более-менее ясное определение

   2. Добавлена статья 7.1, регламентирующая выявление и учет мнения собственников помещений, согласно которой :

«Формы и порядок выявления и учета мнения собственников помещений и нанимателей жилых помещений при формировании и реализации программы реновации, в том числе путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, устанавливаются нормативными правовыми актами города Москвы с учетом положений настоящей статьи.

   В проект программы реновации могут быть включены только многоквартирный дом первого периода индустриального домостроения, аналогичный ему по характеристикам конструктивных элементов многоквартирный дом, в которых собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений не менее двух третей жилых помещений проголосовали за включение соответствующего многоквартирного дома в проект программы реновации. Порядок голосования при формировании программы реновации, в том числе порядок учета голосов собственников и (или) нанимателей одного жилого помещения, а также подсчета голосов в таком многоквартирном доме, устанавливается нормативным правовым актом города Москвы. При этом результаты голосования по жилым помещениям (за исключением голосования на общих собраниях собственников жилых помещений), в случае, если ни один из собственников и (или) нанимателей в жилом помещении не принял участия в голосовании, учитываются пропорционально результатам голосования по жилым помещениям, собственники и (или) наниматели которых приняли участие в голосовании. 

   На любом этапе формирования программы реновации и (или) ее реализации (до дня заключения первого договора социального найма в отношении равнозначного жилого помещения, требования к которому установлены частью второй статьи 73 настоящего Закона (далее - равнозначное жилое помещение), или до дня заключения первого договора, предусматривающего в соответствии со статьей 73 настоящего Закона переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в том числе вследствие его выкупа по цене, определенной в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – выплата равноценного возмещения в денежной форме), но не менее чем в течение девяноста дней со дня принятия решения о реновации) в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, может быть проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу принятия решения об исключении этого многоквартирного дома из проекта программы реновации, программы реновации. Для принятия указанного решения необходимо более одной трети голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае принятия указанного решения многоквартирный дом подлежит исключению из проекта программы реновации, программы реновации. Первый договор социального найма в отношении равнозначного жилого помещения, первый договор, предусматривающий в соответствии со статьей 73 настоящего Закона переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в том числе путем выплаты равноценного возмещения в денежной форме, могут быть заключены не ранее истечения девяноста дней со дня принятия решения о реновации многоквартирного дома, в котором расположены такие жилые помещения.

   При проведении голосования в порядке и в случае, предусмотренных частью второй настоящей статьи, а также при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью третьей настоящей статьи, полномочиями по представлению интересов города Москвы как собственника жилых помещений в многоквартирном доме наделяются наниматели таких жилых помещений в указанном многоквартирном доме. Полномочие нанимателя жилого помещения для участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме подтверждается представлением договора социального найма жилого помещения или иного документа, подтверждающего его проживание в данном жилом помещении на условиях социального найма жилого помещения.

   Информирование по вопросам осуществления реновации осуществляется путем опубликования соответствующей информации в печатных средствах массовой информации, предназначенных для обнародования (официального опубликования) нормативных правовых актов города Москвы, путем ее размещения на официальном сайте высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы, ином определенном указанным органом государственной власти сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также другими способами, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами города Москвы.

   Решение о реновации в течение трех дней со дня его принятия опубликовывается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в печатных средствах массовой информации, предназначенных для обнародования (официального опубликования) нормативных правовых актов города Москвы, и размещается на официальном сайте высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы, на ином определенном указанным органом государственной власти сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

   Таким образом, законодательно вводится право Общего собрания собственников решить судьбу дома. Жилищный кодекс такого положения не содержал. 

   В остальном положения статьи коррелируют с московским законодательством, а именно- Законом города Москвы №14 от 17.05.2017, и

   Постановлением Правительства Москвы от 2 мая 2017 г. с поправками от 11 мая 2017 г.  № 245-ПП

   3. Внесены существенные поправки в ст. 7.3. (Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации).

   Теперь собственники имеют право не только на равнозначные жилые помещения, но и на равноценные (причем выбор за собственником- что именно он предпочтет), а также на выплату ему стоимости изымаемого жилого помещения в виде денежной компенсации.

   Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы;

такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 года), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации.

   Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения. Выплаты равноценного возмещения в денежной форме не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения. Размер равноценного возмещения, предусмотренного настоящей частью, определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанное заявление может быть направлено в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы в течение тридцати дней со дня получения таким собственником проекта договора, заключаемого в соответствии с частью четвертой настоящей статьи и предусматривающего переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равнозначного жилого помещения.

   Предоставление равнозначного жилого помещения, равноценного возмещения в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (далее - договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение).

   Нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность. В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, находилось в общей совместной собственности).

   В случае, если в жилом помещении в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственникам такого жилого помещения возмещения в денежной форме не допускается.

   Предоставление равнозначных или равноценных жилых помещений собственникам жилых помещений и нанимателям жилых помещений осуществляется без взимания доплаты.

   Собственники жилых помещений, наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, а также за счет жилищных субсидий и социальных выплат, право на получение которых подтверждается государственными жилищными сертификатами, иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников.

   4. Гарантируется улучшение жилищных условий гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, во внеочередном порядке.

   Срок добровольного заключения договора увеличен до девяноста дней со дня получения (а не направления ему) собственником жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, заказным письмом с уведомлением о вручении. Только по истечении этого срока уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении указанного собственника к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и о передаче его в собственность города Москвы, а также о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее жилое помещение. В исковом заявлении в обязательном порядке указываются адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер предоставляемого равнозначного жилого помещения, а в случае направления собственником письменного заявления, предусмотренного частью третьей настоящей статьи, адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер предоставляемого равноценного жилого помещения или размер равноценного возмещения в денежной форме.

   При этом закон не исключает предъявление встречного иска, а также исключены положения о немедленном исполнении такого судебного решения.

   5. Законодатели вспомнили о квартирах, на которые наложены ограничения (например, залог, ипотека):

   Наличие зарегистрированных в установленном порядке ограничений или обременений прав на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, не является препятствием для государственной регистрации перехода прав города Москвы на указанное жилое помещение, а также для принятия судом предусмотренных настоящей статьей решений. В этом случае одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на предоставляемое жилое помещение осуществляется государственная регистрация ограничений или обременений прав в отношении указанного предоставляемого жилого помещения.

   В случае, если в отношении недвижимого имущества в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, принят судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, является основанием для перехода указанных ограничений или обременений прав на предоставляемое жилое помещение.

   Эти положения косвенно касаются прав лиц, проживающих в квартирах, например, по договору найма служебного жилья. По сути проживание таких лиц является обременением квартиры, что влечет такое же обременение на новые жилые помещения. То есть люди просто переезжают в новые квартиры на тех же условиях найма служебного жилья. Однако на 100% утверждать этого мы не можем. Советуем решить вопросы служебного жилья до того, как ваш дом снесут.

   6. Решены вопросы наследства (то есть случая, когда собственник умер до передачи ему нового жилья):

   В случае смерти собственника жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом либо иными лицами, указанными в статье 1026 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доверительный управляющий осуществляет установленные настоящим Законом права собственника жилого помещения, в том числе права, связанные с голосованием, заключением договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение и направлением заявления о предоставлении равноценного возмещения. В случае назначения доверительного управляющего до принятия наследства наследниками, а если оно не принято, до выдачи свидетельства о праве на наследство городу Москве, в качестве собственника жилого помещения, предоставленного по указанному договору, указывается город Москва с одновременным внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений о невозможности передачи жилого помещения в залог, аренду, обременения его иными правами, а также о невозможности его отчуждения. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, исключает указанные сведения из Единого государственного реестра недвижимости при регистрации прав наследников умершего собственника, осуществленной по заявлению нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство на жилое помещение, принадлежавшее умершему собственнику, поданному на основании такого свидетельства.

   7. Внесен абзац, касающийся пользователей жилого помещения на любых условиях:

   Лица, имеющие право пользования жилым помещением, находящимся в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, утрачивают такое право после заключения договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, и приобретают право пользования жилым помещением, полученным в соответствии с указанным договором на тех же условиях.

   8. Также внесены изменения, несколько улучшающие права собственников нежилых помещений. 

   Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, и не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации для изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

   Вышеуказанное означает, что собственники нежилых помещений получат компенсацию по рыночной стоимости, с учетом убытков. В противовес «равнозначному», то есть отнюдь не «равноценному» помещению, которое декларировалось предоставить в первой редакции законопроекта.

   9. Кроме того, подумали и об арендаторах нежилых помещений:

   В случае прекращения в связи с реализацией программы реновации договора аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, находящегося в собственности города Москвы и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства (далее в целях настоящей статьи – прекращаемый договор аренды нежилого помещения), указанный субъект имеет право на заключение нового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и являющегося равнозначным в соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 171 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Новый договор аренды нежилого помещения заключается на тех же условиях, что и прекращаемый договор аренды нежилого помещения и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы. В случае если срок прекращаемого договора аренды нежилого помещения истек, но указанный договор считается возобновленным в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, новый договор аренды нежилого помещения заключается на десять лет.

   В случае если субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие нежилые помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и находящиеся в собственности города Москвы, имели на момент включения указанного многоквартирного дома в программу реновации преимущественное право на приобретение указанного арендуемого нежилого помещения в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», указанное преимущественное право сохраняется в отношении равнозначного нежилого помещения, предоставленного им по новому договору аренды нежилого помещения, предусмотренному частью первой настоящей статьи, на срок действия программы реновации.

   10. По поводу квартир, находящихся в ипотеке, также вносятся изменения.

   Предмет залога автоматически меняется на новое жилое помещение без согласия залогодателя или залогодержателя. При этом такая замена предмета залога не влечет ни для одной из сторон права требовать расторжения договора ипотеки или пересмотра обязательств по нему. Внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости обеспечивается органом регистрации прав на основании заявления владельца закладной о внесении изменений с предъявлением оригинала закладной. Соглашение должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной об изменении содержания закладной не требуется.

   Оценка жилого помещения, предоставленного собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации жилищного фонда в городе Москве, и являющегося предметом ипотеки, определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем об оценке предоставленного жилого помещения, а при его отсутствии - на основании подтвержденной заключением оценщика денежной оценки такого помещения либо на основании его кадастровой стоимости.

   При этом, конечно, возможны судебные процессу по вопросу оценки- все-таки кадастровой или рыночной стоимости? Ведь они могут существенно различаться..

   С момента замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации жилищного фонда в городе Москве, объект страхования по договору страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, заменяется на жилое помещение, предоставленное в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».

   Залогодержатель обязан письменно уведомить страховщика о замене предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации жилищного фонда в городе Москве. После получения указанного уведомления страховщик выдает страхователю договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, в редакции, содержащей идентичные условия, за исключением объекта страхования, посредством вручения или направления по адресу жилого помещения, предоставленного в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», страхового полиса, подписанного страховщиком, объект страхования в котором заменен на жилое помещение, предоставленное в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации». При этом подписание страхователем договора страхования или страхового полиса не требуется.  В случае, если имущество, являющееся предметом залога, застраховано в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, то при наступлении страхового случая в отношении жилого помещения, предоставленного в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», страховое возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, определенной по договору страхования жилого помещения в многоквартирном доме,  включенном в решение о реновации жилищного фонда в городе Москве,  без учета отношения страховой суммы к страховой стоимости.

    Мы тут рассмотрели основные поправки, касающиеся обеспечения прав владельцев помещений. На момент написания этой статьи закон в окончательной редакции не принят, однако мы не ждем существенных изменений при голосовании в третьем чтении.

 

Автор: Адвокат Полина Кузнецова

 

 

Физическим лицам

Бесплатный Адвокат

   Жилье в Москве-расслужебить жилье, жилье малоимущим, расселение, жилищные субсидии,комментарий к закону города москвы номер 29   Энциклопедия жилища- сделки с жильем, жилищные споры, вселение и выселение, жилье и дети- жилищный адвокат   Энциклопедия наследства - наследники по закону, наследники по завещанию,раздел наследства,недостойные наследники   Энциклопедия развода- расторжение брака, раздел имущества, споры о детях, алименты