8(495)724-97-68,724-96-78
Закон о реновации. Права граждан. Комментарий адвоката

   Как мы указывали ранее , законопроект о реновации содержит положения, нарушающие не только права граждан, но и Конституцию Российской Федерации.

   Остановимся на этом подробнее.        

   В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на неприкосновенности собственности. Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях,  перечисленных в пункте 2 статьи 235 ГК РФ. К ним отнесено, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие в этом случае происходит по правилам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации. Гарантии жилищных прав при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд определены в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отдельные гарантии установлены Законом города Москвы № 21.

   Статья 73  Законопроекта рассматривает  «особенности обеспечения жилищных прав граждан в целях реализации решения о реновации».

   Как же соблюдаются и защищаются права граждан по сравнению с Конституцией и действующим Московским законодательством?

   «Гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, в целях обеспечения их жилищных прав предоставляются равнозначные жилые помещения. При этом под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении».

   Коммент​арий:

   Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

   При этом нормы главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагают равноценность обмениваемых товаров. По правилам части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

   Закон города Москвы от 31.05.2006  № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» предусматривает возможность собственника жилого помещения по его выбору получить денежную компенсацию рыночной стоимости жилого помещения или равнозначное жилое помещение (без доплат за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений).

   Таким образом, и Конституцией, и другими федеральными законами установлена равноценность, а не равнозначность предоставляемого взамен имущества.

   Мы считаем, что необходимо предусмотреть нормы, гарантирующие собственникам жилых помещений право выбора на получение равноценного возмещения (как в денежной форме, так и в форме предоставления равноценного жилого помещения по выбору собственника) за изымаемое жилое помещение либо предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера указанного возмещения.

   Следует также уточнить критерии, которым должно отвечать помещение, предоставляемое взамен помещения, расположенного в многоквартирном доме, подлежащем сносу (согласно законопроекту, критерии «равнозначности»).

   Критерии применительно к нежилым помещениям следует устанавливать с учетом района, на территории которого расположены помещения, а применительно к жилым помещениям, целесообразно рассмотреть вопрос об определении более подробных критериев равнозначности (например, доступность объектов инфраструктуры, социальной сферы т.д.).

   «Равнозначное жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы (далее - район проживания). Равнозначное жилое помещение предоставляется вне района проживания в случаях, если:
многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, расположен в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации;
получено письменное согласие граждан на предоставление им равнозначного жилого помещения вне района проживания».

   Комментарий:

   При определении равнозначности помещений не учитывается его рыночная стоимость (с учетом затрат собственника на неотделимые улучшения помещения), удаленность предоставляемого помещения от обмениваемого помещения, а значит, при прочих равных условиях помещения могут различаться в том числе не в пользу собственника и быть значительно удалены друг от друга, что, вероятно, скажется на их рыночной стоимости, в том числе с учетом возможного ухудшения их транспортной доступности.

   Кроме того, отсутствует указание на необходимость обеспечения условий доступности предоставляемых помещений для маломобильных граждан. В этой ситуации предоставляемое помещение вряд ли можно будет считать равнозначным и равноценным.

  «Освобождение жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, осуществляется путем заключения собственником указанного жилого помещения с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом договора о переходе права собственности на жилое помещение. Особенности заключения такого договора, а также особенности освобождения указанного жилого помещения могут быть установлены нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы.

В целях освобождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд направляет собственнику такого жилого помещения письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения, подписанное уполномоченным должностным лицом уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда, с приложением проекта договора о переходе права собственности на жилое помещение».

   Комментарий:

   Поскольку  заключаемый договор носит гражданско-правовой характер и его стороны должны руководствоваться основными началами гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ), полагаем, что к данному договору должны применяться нормы , регулирующие заключение договора.

   Согласно ст.ст. 445, 446 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

   При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

   Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

   Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

   В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

   Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

   Таким образом, необходимо предусмотреть возможность согласования условий договора (например, о критериях жилого помещения), однако законопроект этого не предусматривает, что является серьезным нарушением федерального законодательства.

  «В случае, если договор о переходе права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, не заключен в установленном порядке по истечении шестидесяти дней со дня направления собственнику жилого помещения предложения о предоставлении равнозначного жилого помещения, выселение, освобождение указанного жилого помещения, прекращение права собственности на указанное жилое помещение и регистрация права собственности на равнозначное жилое помещение осуществляются в судебном порядке».

   Комментарий:

   Данным абзацем предусмотрено определение в судебном порядке только одного вопроса-выселение граждан из жилого помещение, в то время как Гражданским Кодексом РФ предусмотрены преддоговорные судебные споры по всем положениям договора. Этого права граждане данным законопроектом фактически лишены.

   Кроме того, учитывая, что проект соответствующего договора может быть получен гораздо позже даты его фактического направления, представляется более правильным предусмотреть различные обстоятельства, которые могут повлиять на порядок расчета указанного шестидесятидневного срока.

   «В целях освобождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и в отношении которого заключен договор социального найма жилого помещения, лицу, с которым заключен такой договор социального найма, предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма или в собственность бесплатно в случаях и порядке, установленных нормативным правовым актом города Москвы».

   Комментарий: 

   Данным пунктом не конкретизирован порядок предоставления жилого помещения, также не определены случаи предоставления жилого помещения по договору социального найма либо в собственность.

   Такая неопределенность является коррупциогенным фактором.

   Кроме того, неясно, как будет обеспечиваться защита прав граждан, проживающих в жилых помещениях по иным основаниям, нежели договор социального найма (Служебные жилые помещения, общежития).

   Нет ясности в вопросе  защиты наследственных прав и прав ребенка (не ясно, как предлагаемый механизм будет учитывать требования законодательства о наследовании имущества, например, в части формирования наследственной массы в случае смерти наследодателя, заключившего договор о переходе права собственности на жилое помещение, но не получившего предоставляемого жилого помещения, а также об обеспечении прав ребенка при отчуждении недвижимого имущества, например, в части получения соответствующего согласия органа опеки и попечительства).

   «Уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд направляет нанимателю такого жилого помещения письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения, подписанное уполномоченным должностным лицом уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы либо фонда, с приложением проекта соответствующего договора. В случае, если указанный в настоящей части договор не заключен в установленном порядке по истечении шестидесяти дней со дня направления нанимателю жилого помещения предложения о предоставлении равнозначного жилого помещения, выселение лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, освобождение им жилого помещения осуществляется в судебном порядке.

В случае удовлетворения судом требования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или требования о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, решение суда об удовлетворении указанных требований подлежит немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения».

   Комментарий:

   В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

   Содержащиеся в проекте процессуальные нормы противоречат положениям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

   В соответствии с действующим законодательством немедленное исполнение судебного решения предусмотрено лишь для некоторых категорий дел. Статья 211 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает обязательность немедленного исполнения по делам о: взыскании алиментов; выплате работнику заработной платы в течение трех месяцев; восстановлении на работе; включении гражданина в список избирателей, участников референдума.

   Согласно нормам статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации немедленному исполнению подлежат решения по делам об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также решения по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.

   В связи с изложенным, действие института немедленного исполнения связывается, как правило, либо с отдельной категорией правоотношений, обладающих особой социальной значимостью, либо обусловлено необходимостью незамедлительного обеспечения прав граждан. В связи с этим предлагаемое законопроектом немедленное исполнение судебного решения и ограничение возможности его оспаривания в полном объеме (только в части равнозначности жилого помещения) нарушает конституционные права граждан на судебную защиту.

   «Оспаривание в суде актов высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы, на основании которых уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд обращается в суд с требованиями о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении указанного жилого помещения его собственником, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, не является препятствием для рассмотрения указанных требований в судебном порядке и принятия судом решения о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении указанного жилого помещения его собственником, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, а также для заключения договоров о переходе права собственности на жилое помещение, договоров, указанных в части пятой настоящей статьи».

   Комментарий: 

   В соответствии со статьей 120 Конституции Российской Федерации судьи независимы и подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону. Суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.  Процессуальное законодательство предусматривает обязанность суда приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела.

   Принимая во внимание, что соответствующий акт является основанием для принудительного освобождения жилого помещения и для обращения уполномоченного органа в суд с соответствующими требованиями, предлагаемая законопроектом норма не обеспечивает право граждан и юридических лиц на судебную защиту.

   «Собственнику жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, членам его семьи, или гражданину, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, членам его семьи, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма), улучшаются жилищные условия путем предоставления жилого помещения по норме предоставления на одного человека, установленной нормативным правовым актом города Москвы, вне очереди в порядке и при соблюдении условий, установленных нормативным правовым актом города Москвы.

В случае отказа указанных в части девятой настоящей статьи граждан от улучшения жилищных условий, а также при несоблюдении условий, установленных нормативным правовым актом города Москвы, им предоставляется равнозначное жилое помещение в соответствии с настоящим Законом.

Собственники жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, подлежащем сносу в соответствии с настоящим Законом, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт со дня исключения соответствующего многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом ранее внесенные указанными собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт используются на цели реализации программы».

   Комментарий:

   В соответствии со ст. 174 Жилищного Кодекса РФ, средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса:

   1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

   2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

   3) ремонт крыши;

   4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

   5) ремонт фасада;

   6) ремонт фундамента многоквартирного дома), и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами .

   В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

   Таким образом, указанная норма прямо противоречит  положениям закона (которые действуют, не отменены и не изменены) и является беспрецедентным коррупциогенным фактором. По сути, направление средств фонда капитального ремонта на цели «реновации» не соответствует закону и не поддается контролю

   «Собственнику нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом предлагается заключить договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение, в отношении одного из равнозначных нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы или фонда. Равнозначным нежилым помещением признается нежилое помещение, расположенное на территории города Москвы, площадь которого не меньше площади освобождаемого нежилого помещения. В случае необоснованного уклонения указанного собственника от заключения данного договора в течение более чем шестидесяти дней со дня направления ему проекта указанного договора уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить соответствующий договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение».

   Комментарий:  

   Задача реновации жилищного фонда города Москвы не может являться основанием для ограничения прав и свобод граждан.

   Проект нарушает право собственников нежилых помещений еще в бóльшей степени, чем жилых.

   Понятие сохранение района размещения объекта не действует в отношении собственников нежилых помещений, которым Проектом предполагается предоставление просто равнозначного помещения.

 

   Автор комментария: Адвокат Полина Кузнецова

 

 

Бесплатный Адвокат

Наша практика

   Жилье в Москве-расслужебить жилье, жилье малоимущим, расселение, жилищные субсидии,комментарий к закону города москвы номер 29   Энциклопедия жилища- сделки с жильем, жилищные споры, вселение и выселение, жилье и дети- жилищный адвокат   Энциклопедия наследства - наследники по закону, наследники по завещанию,раздел наследства,недостойные наследники   Энциклопедия развода- расторжение брака, раздел имущества, споры о детях, алименты